2019，谁家mall是最强“包租公”？

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引言

过去一年，10家标杆房企表现如何？

来源 | 赢商网（ID：winshang）

年报发布季如约到来，又到各大房企晒业绩、亮家底的时候。回顾过去一年，房企表现“有人欢喜有人忧愁”，如今疫情压顶下，房企对于2020年的前进计划，也有了微妙的变化。

今天，赢商网聚焦10家标杆房企过去一年/半年的商场运营和收租情况，2019年的商场“收租王”花落谁家？这些房企2020年又计划有哪些大动作？

 01 

恒隆地产

• 总收入：88.52 亿港元，同比下跌 6%；

• 股东应占纯利：61.72亿港元，同比下跌24%；

• 内地物业租赁组合总收入：40.03亿元人民币，同比上升12%；

• 内地商场租金收入：31.29亿元人民币，同比上升14%。

✦ 上海两大恒隆广场“吸”走内地6成租金

恒隆内地9个商场中，上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场依旧是恒隆在内地的“收租王”，两个商场租金收入就达到了25.49亿，占内地9个商场总收入的63.7%。其他商场与之差距依旧很大。

上海恒隆广场：继续推动“恒隆会”会员计划，进一步培养顾客忠诚度，其中重点活动Home to Luxury派对，携手70余个高奢品牌带来全国独家/首发产品，满足了高端客群的专属需求。

2019年，上海恒隆广场总收入16.96亿，其中商场租金收入10.66亿，并且连续第三年实现商场租金收入和零售额的双位数增长，年底商场已几乎全部租出。

图片来源：上海恒隆广场

上海港汇恒隆广场：2019年商场租金收入8.53亿，主要受惠于在2018年9月重新开业的北座之全年收入及于2019年6月重开的地库所带来的收入。北座设有各种生活时尚品牌以及一间翻新的电影院，大受年轻富裕消费者的欢迎。

涵盖南座主体及地库的第二期翻新计划正分阶段完成，局部空间已重新开放。全新化妆品专区吸引多个国际顶级品牌和快时尚零售商进驻。位于南座中庭的奢侈品旗舰店于2019年12月开始营业，整个南座翻新工程预计于2020年第三季度完成。

上海港汇恒隆广场，图片来源：项目方

✦ 上海以外的商场计划引入更多奢侈品牌

无锡恒隆广场：2019年商场收入录得22%的增长。于2019年5月推出“恒隆会”，令零售额激增21%，部分奢侈品牌开店后，整合了当地其他门店，预期未来一年将会引入更多的品牌。

大连恒隆广场：受惠于潮流生活时尚及餐饮租户的业务增长，商场2019年租金收入和零售额分别大幅提升28％及29%。大连恒隆广场第二期预计于2020年分阶段开幕，届时将迎来更多奢侈品牌进驻。

昆明恒隆广场：恒隆在内地西南部的首个项目，于2019年8月开业。商场部分收入4900万元，商场以昆明首选的奢侈品及生活时尚购物中心为定位，预期有更多国际奢侈品牌于2020年进驻。

昆明恒隆广场，图片来源：项目方

 02 

大悦城控股

• 营业收入：约人民币103.38亿元，同比增加 27.2% ；

• 公司拥有人应占溢利：约为人民币16.36亿元，同比下降22.2%；

• 投资物业租金及相关服务收入：约为人民币43.41亿元，同比增长19.5%，占收入总额约42.0%；

• 10个已开业大悦城租金收入：约为人民币 30.64亿元，同比增长17.7% 。

✦ 西单、朝阳大悦城成两大“吸金王”

去年，西单大悦城与朝阳大悦城分别以7.03亿元和6.71亿元的租金收入，成为大悦城的两大年度吸金王。

值得一提的是，朝阳大悦城连续3年销售额突破人民币40亿元，2019年销售额更是突破人民币44亿元，销售复合增长率达31%。

✦ 实现租金（收益）最大化的三大“绝招”

• 多渠道挖掘IP，推出IP主题活动，吸引客流。
• 提升消费价值，重视长尾客群。针对中频会员，通过付费会员制度，提供增值服务；进一步增强高频会员购买力和黏性；

• 固定租金、商户流水抽成，二者取其高。从披露数据看，大悦城租金收入占营业额比重在10%-16%之间，保持稳定。

✦ 首个大悦春风里今年入市

大悦春风里系大悦城推出的第二条产品线，与大悦城时尚的定位不同，大悦春风里是瞄准25-45岁的新兴中产和成熟中产的区域型商业，多选择一线非核心商圈或二线城市核心商圈。此外，大悦春风里瞄准生活场景，同时强化体验及生活业态的占比，使消费者到店频率及消费频次得以提高，与大悦城形成互补。

目前，在建拟建的大悦城春风里共3个，位于北京、苏州。据了解，全国首个春风里项目北京大兴大约春风里计划将于2020年末入市。

北京大兴大悦春风里效果图，图片来源：大悦城

 03 

龙湖集团

• 营业收入：1510.3亿元，同比增长30.4%；
  

• 物业投资业务租金收入：57.9亿元（不含税），同比增长41.5%；
  

• 归属于股东的溢利：183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心溢利同比增长21%至155.5亿元；
  

• 商场租金收入：47.48亿元（不含税），同比增长31.9%。

✦ 18座“天街”租金收入过亿，重庆北城天街依旧领跑

截止2019年底，龙湖集团累计开业商场39座，整体出租率为98.5%，全年平均日客流154万人次，同比增长23%。

2019年商场租金收入增长31.9%至47.48亿元（不含税）。其中，有18座“天街”租金收入过亿，而揽下5.02亿的重庆北城天街，毫无悬念地领跑“租金榜”。

✦ 2019年新开10座商场，有不少商业创新

2019年，龙湖新开10座商场，开业数量创下集团历史新高。其中，成都滨江天街II期、杭州西溪天街、杭州紫荆天街、上海华泾天街均实现年内100%的出租率。

上海华泾天街：龙湖华东首个收并购改造商场，保留属地文化特色之余，还创造性地设计了Mall+类百货的内部动线，最大程度在小空间中增加商业动线长度、提升品牌丰富度、塑造空间层次。

杭州西溪天街：超300家品牌中，首次引入网易严选、盒马鲜生等互联网新零售业态；失重餐厅、银盐空间等复合空间概念品牌；以及国际网红IP芝麻街50周年特展杭州首展。

杭州西溪天街，图片来源：龙湖集团官网

杭州紫荆天街：在空间设计中传承院子文化，将“六院”概念融入业态布局，获美国IDA国际设计铜奖。

杭州紫荆天街，图片来源：龙湖集团官网

合肥、南京首座天街：南京六合天街首创的茉莉花主题购物空间，将六合地缘性文化IP茉莉花元素融入建筑内外，成为六合地道元素与新兴商业体的首次跨界融合；龙湖合肥瑶海天街则成为合肥首座TOD商业综合体。

南京六合天街，图片来源：龙湖集团官网

根据计划，龙湖目前主要的在建投资物业21个，预计在2020年、2021年及以后逐步开业。

 04 

九龙仓集团

• 营业收入：168.74亿元港币，同比减少20%；

• 集团股东应占集团盈利：33.86亿元港币，同比减少 49%；

• 内地投资物业组合收入：39.24亿元港币，同比增加14%，是九龙仓集团去年唯一基础净盈利录得增长的业务。

✦ 长沙IFS：租金收入猛涨92%

2019年是长沙国金中心首个全年营运的年度，年内收入和营业盈利分别达港币8.1亿元和港币3.5亿元。占地24.6万㎡的商场引入了超370个品牌，其中100家为湖南首店，30家双层旗舰店，出租率达99%。去年，商场的零售销售额达人民币近50亿元。

✦ 成都IFS：6年销售业绩翻3倍

去年收入上升 11%至港币17.47亿元，营业盈利增加 21%至港币9.47亿元。商场面积达24万方的成都IFS引入了超过600个品牌，2019年新引入了GUCCI Beauty中国首店、La Maison VALMONT中国区首家旗舰店、Carven西南首店、STELLA McCARTNEY童装西南首店等品牌，出租率达97%。项目自开业以来，销售额一直录得双位数增长。去年商场销售额更是近70亿元人民币，上升 14%，较2014年增长超过三倍。 

图片来源：九龙仓集团官网

 05 

瑞安房地产

• 营业收入：人民币 103.92 亿元；

• 集团股东应占溢利：人民币19.32亿元，按年增长 1%；

• 租金及相关收入：人民币 22.51 亿元，同比增长12%。

✦ 武汉天地租金收入增长强劲

武汉天地表现强劲，去年收租3.41 亿元人民币，同比增长29%。其中，武汉天地壹方北馆于去年11月开业，商场以花园为设计主题，瞄准邻近的中产阶级和年轻家庭，打造健康绿色的购物体验。截至 2019 年 12 月 31 日，出租率为97%。

✦ 三大商业运营吸客策略

“首店”策略：以中国首店（国际品牌）及城市首店（地区品牌）为租赁策略，去年共引进 57 家中国首店以及78家城市首店，包括纽约汉堡品牌SHAKE SHACK、日本本土买手店STUDIOUS等中国首店品牌，以及台湾的采采食茶，广州的陶陶居等城市首店品牌。

“跨文化活动”策略：去年举办了超过 1,100 场跨文化的文化活动，例如新天地表演艺术节、光影 上海、天地世界音乐节、天地餐厅周、新天地设计周、上海时装周、湖滨道步行街周末市集等。

"加强客户忠诚度"策略：通过iTiandi为提供会员专享的多渠道平台，让他们参与私人盛会，并享受独家礼遇及其他在线线下优惠，增加新客户群和提高客户保留率。2019 年，iTiandi 会员数目增加 46%至 172 万， 会员消费总销售额超过人民币 12 亿元，增加 152%。

 06 

世茂房地产

• 营业收入：1115.17亿元，较去年上升30.4%；

• 股东应占核心业务净利润：104.78亿元，较去年上升22.5%；
  

• 商业运营收入：14.28亿元，增幅为30.9%；
  

• 商业项目租金收入：10.64亿元，增幅为38%。
  

✦ 上海世茂广场：改造后租金收入实现翻倍

上海世茂广场于2018年9月重新开业，2019年租金收入达2.3亿，位列15个商业项目第一位，商场2019年租金收入较装修前几乎翻倍。

商场以“剧场”为设计概念，改变了之前外立面老旧且封闭、入口过高、缺乏与南京东路人流的联系与互动的缺陷，采用了巨大的门口重构。另外，通过众多国际、国内首店和旗舰店的引入，打造自己的专属标签。

2019年，上海世茂广场还与故宫、新华社、迪士尼、爱奇艺、泡泡玛特等知名品牌合作举办各类主题活动60余场。

上海世茂广场，图片来源：项目方

 07 

华润置地

• 营业收入：1477.4亿元人民币，按年增长21.9%；

• 公司股东应占溢利（计入投资物业评估增值后）：286.7亿元人民币，同比增长18.3%；

• 投 资 物 业（包括酒店经营）租 金 收 入：120.3亿元人民币，按年增长26.3%；

• 购物中心业务营业额：91.5亿元人民币，同比增长33.4%。

✦ 61家购物中心年吸金645.9亿元

2019年，华润置地旗下购物中心全年零售额达645.9亿元，同比增长36.5%。年客流量达5.58人，会员数达1299万人。据了解，截止2019年12月31日，华润置地在营购物中心共61个，其中自持42家，管理输出19家。

✦ 去年开了11个项目

2019年，华润置地新开业购物中心8个，重装开业3个。新开业购物中心分别为苏州吴江万象汇、哈尔滨松北万象汇、临沂万象汇、桂林万象城、合肥庐阳万象汇、济南万象城、崑山万象汇、扬州万象汇；重装开业项目分别为鞍山万象汇、 福州仓山万象里、上海华润时代广场。平均开业率为96%，8家首日业绩超过人民币1000万元。

截至2019年12月31日，华润置已开业万象城╱万象天地25个，万象汇17个，储备项目46个。另有管理输出购物中心28个，其中在营项目19个，储备项目9个。

 08 

太古地产

• 营业收入：142.22亿港元，同比减少3%；

• 归属股东净利润：134.23亿港元，同比下降53.17%；

• 租金收入总额：122.71亿港元；

• 内地零售物业租金收入：23.76亿港元，同比增长10%。

✦ 商场表现稳定，保持品牌焕新

北京三里屯太古里：南区2019年新引入allbirds、SoleStage、LOOK STORE、闻绮巧克力、鼎泰丰及红龙虾；北区则新引入A3、罗意威、Rossignol 及华伦天奴等品牌。

2019年三里屯太古里的租金收入总额录得理想增长，反映续约租金上升。三里屯太古里西区将翻新成为三里屯太古里的延伸部分，预计将于2020年年底竣工。

广州太古汇：2019年共引进19个全新品牌，涉及服饰、餐饮、美妆护肤、珠宝、礼品、鞋履等品类，其中包括16个首店品牌：

• 全国首店：御宝阁潮州酒家（Imperial Treasure）

• 内地首店：EMPHASIS

• 华南首店：Berluti

• 广州首店：圣罗兰（SAINT LAURANT）、梵克雅宝（Van Cleef & Arpels）、Moncler、中国李宁、Allbirds、COMMON GENDER、PENCE、CHANEL RTW SALON、修丽可（SKINCEUTICALS）、帕尔马之水（Acqua Di Parma）、Lady M、半岛精品店（Peninsula）、葱间（NEGIMA）

2019年广州太古汇租金收入总额有满意的增长，零售销售额增长20%，客流量亦增长2.7%，创下了开业以来最高年度客流量记录，反映租户组合优化及营销和推广加强。

北京颐堤港：2019年的新租户包括始祖鸟、匡威、北极狐、佳明、I-PRIMO、Lululemon、LOOK STORE、内外、O bag、SPACE、思加图、喜茶及正本原。商场正成为北京东北部重要的时尚购物中心。

成都远洋太古里：2019年，Acne Studios、Golden Goose、Mercedes me及% ARABICA开设其在中国内地西南地区第一间店舖。

2019年的零售销售额上升23%，反映品牌组合改善及对年轻顾客的销售增长。该项目继续成为成都的购物地标，备受欢迎。

上海兴业太古汇：2019年，帝瓦雷、变形金刚明日之战及网易严选在商场开设其在上海第一间店铺。报告期内商场的零售销售额增长73%，租用率98%，客流自2019年初以来稳步增长。

上海前滩太古里：位于浦东新区前滩的低密度零售发展项目，总楼面面积为123.7万平方呎。这是太古地产在上海的第二个发展项目。项目于2019年1月被命名为「前滩太古里」，现正在兴建及进行预租，预计将于2020年年底落成。

 09 

嘉里建设

• 营业收入：180.25亿港元，较去年同比下降15.9%；

• 集团股东应占溢利：68.97 亿港元，较2018年下跌 8%；

• 内地已落成投资物业收入：36.36亿港元，按年减少1%。

✦ 上海静安嘉里中心：持续调整，引进新品牌

2019年，项目引进了20余个新品牌，包括Swisse 全国首店、WHATEVER EYEWEAR、AHAKH上海首店、FRUITIOUS 果然滋味上海首店、shake shack、space等。

✦ 杭州嘉里中心：原创力营销成客流收割机

为了营造购物“仪式感”，项目在2019年针对元旦、春节、情人节、万圣节、圣诞等节假日进行精准活动铺设，打造杭州节日度假首选地标。同时，项目去年还启动了原创音乐节KML.，活动期间，全年媒体曝光量超过1000万。

 10 

新鸿基地产

截至2019年12月31日止6个月：

• 可拨归公司股东溢利：154.9亿港元，同比下降24.32%；

• 总租金收入：127.13亿港元，按年上涨3%；

• 内地投资物业租金收入：21.68亿元，按年上涨7%。

目前，新鸿基在内地主要商业物业包括：北京APM、上海国金中心、上海环贸广场、上海天荟、上海ITC、南京国金中心、苏州环贸广场、成都环贸广场、广州IGC商场和广州天环广场等。

✦ 广州天环Parc Central：首店品牌注入“新血液”

2019年，天环共引进了26个首店品牌：

• 首个全球最大旗舰店：YSL

• 全国首家：CAT（中国首家生活态度体验店）、元気寿司（首个雄一主题全新形象店）

• 内地首店：CANVAS、Shiseido x IL Colpo Bis

• 华南首个旗舰店：EVISU/EVISUKURO、Arc’teryx 始祖鸟

• 广州首店：Giorgio Armani Beauty（广州首个全新形象专柜）、NARS（广州首个概念店）、Burberry Beauty、HR赫莲娜、%Arabica、湊湊、BOSE（广州首家体验店）等

一番调整，广州天环Parc Central 2019年客流同比提升效果显著，2020年开年，天环也已引进多个创新品牌，如九月艺术（全新概念店）、VANS（华南旗舰店）、Champion（广州首店）、喜茶Lab（广州首家Lab主题概念店）等。

广州天环Parc Central，图片来源：项目方

✦ 新鸿基内地新“王炸”组合陆续开放

上海ITC：由甲级办公楼、高端时尚商场及豪华酒店组成。其中第一期商场One ITC逾3万平方米，汇聚超过138个国际高端、潮流、时尚品牌旗舰店及人气网红特色餐饮，其中逾5成品牌首度进驻徐家汇商圈。商场于2019年12月试营业，接近满租。

上海ITC（一期），图片来源：新鸿基

另外，ITC二期约4.3万平方呎零售楼面已全部租出，计划2020年开业。

南京国金中心：位于南京河西中央商务区，总楼面面积约32万平方米，包括两幢写字楼、购物中心国金商场，以及酒店。目前一期的出租率上升，租户陆续迁入。二期计划2020年落成，正进行室内装修阶段。

南京国金中心，图片来源：新鸿基

*注：以上业绩内容来源企业公告

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